我们正迎来一场声势浩大的全国城市体检

马江博说趋势 2026年05月27日 21:26:15 来自北京市

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一场声势浩大的城市体检运动正在进行中。

据住房城乡建设部要求，地级及以上城市和县级市今年要全面开展城市体检工作，加快实现住房、小区、街区、城区四个维度的体检全覆盖。

这场体检范围有多大？全国297个城市同时启动，这个阵仗绝对不简单。

但是很多人对这件事的理解还围绕着“老房子看病”，没有打开思路。因为城市体检背后，既是一盘“盘活”百万亿存量资产、重构中国经济增长底层逻辑的大棋，也是关系到亿万普通人的民生大基建。

首先，明确一个背景：为什么要进行城市体检。

看一组数据，触目惊心。

全国城镇房屋中，建成年份超过30年的已接近20%，到2040年这个数字将逼近80%。而且，一个隐藏极深的危机是“寿命错配”：房子的钢筋混凝土能撑50年，但电梯、消防、管网这些核心设备，设计寿命只有15到20年。而这些设施的老化失灵，带来的隐患就太大了。

根据广东省消防救援总队数据显示，2000年前建成的老旧高层消防设施完好率仅约50%；而2025年，全国居住场所火灾高达28万起，这其中有多少是建筑火宅，又有多少是因为消防设施老化导致救援不及时，想都不敢想。

所以，建筑老化带来的问题非常严重，而且当这些毛病在一个小区、一个街区、一座城市里不断累积叠加后，系统性风险巨大。

比如，当一个小区超过七成的住宅电梯年久失修，就将直接封死老旧小区的垂直流动性，让老人困守家中，让医护难以到达，而且由流动性引起的叠加风险更致命。

以廊坊市2025年的城市体检报告为例，在被普查的4952栋住宅中，约19.2%存在消防通道堵塞、管道井堆放杂物等致命隐患。而很多深埋地下的城市“生命线”服役也早已超过30年，供水管网、污水管网、老旧燃气管线暗藏了很多问题。这类问题一旦爆发，就不仅是民生痛点，公共安全也会受到挑战。

更可怕的是，这种物理硬件上的失序，正在加速小区的“社会性衰败”。比如今年屡次上热搜的物业费收缴问题，不少老旧小区的物业费缴纳不足五成，物业公司现金流扛不住，只能缩减开支甚至撤场。有数据显示，全国2025年物业撤场项目高达173个，其中64.7%为企业主动撤出。物业退出后，小区里的基础服务严重缺失，有的地方养老服务覆盖率甚至不足50%。

再往上一层，当一个个老旧小区被围墙圈成了孤岛，修车、配钥匙、缝补等微利便民服务点被清理殆尽，街区会发生什么？公共空间匮乏导致车辆乱停，商业服务设施布局出现真空，整片地段陷入经济沉没。

看明白了底层逻辑，再看国家动用“城市体检”这把手术刀，从住房、小区、街区、城区四个维度逐层解剖，就能理解这可不是单纯为了给老房子“看病”，而是一次自下而上的城市风险识别。要注意的是，城市体检直接关联的就是城市更新，而城市更新彻底标志着，中国城市发展从“大拆大建”的粗放模式，彻底转向“存量深耕、精细治理”。

而且，从城市体检到城市更新，还有另外一层意义，因为在这个过程中，一方面把群众“急难愁盼”问题都解决掉了，另一方面直接转化成经济增长的新引擎。

“十五五”期间，城市更新带动的市场容量至少15万亿元。这15万亿从哪来？

看看以前的数据：2024年之前的五年，全国约22万个老旧小区完成改造，而2025年全国新开工改造城镇老旧小区就2.71万个、惠及499万户，完成投资1332亿元；再加上装电梯、增建停车位、配建充电桩，每一项都能拉动建筑、钢铁、电梯、新能源等多个产业链；而补齐养老、托育、社区商业等短板，更能创造围绕“15分钟生活圈”的持续性消费生态。

这就是城市更新的精妙之处：它把“为人民服务”变成了一笔高度可持续的经济账。群众解决了生活难题，企业拿到了订单，政府拉动了内需、稳住了就业。

作者：马江博

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